On vous explique pourquoi et comment investir dans un logement locatif à la montagne.
L’immobilier de montagne, qu’est-ce que c’est ?
Lorsqu’on parle immobilier de montagne, on parle souvent LMNP. Ce statut est destiné aux investisseurs immobiliers particuliers, qui proposent des logements meublés à la location. En plus d’en tirer des revenus, cela permet aussi d’obtenir des avantages en matière d’imposition.
Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à la montagne, c’est donc acheter un bien sous ce statut et à proximité d’une station de ski. L’objectif est d’en profiter quelques semaines dans l’année, mais aussi de le mettre à la location. Le marché foncier est assez tendu dans le secteur et c’est pour cela qu’il reste possible d’investir au sein d’une résidence de tourisme. Ces hébergements restent les plus fréquentés des stations.
Le statut de LMNP, définition
Le régime fiscal LMNP ne concerne pas les professionnels, ni les personnes morales et les revenus perçus ne doivent pas être supérieurs à 23 000 euros par an. Dans le cas où ils dépasseraient cette somme, un basculement vers le statut Loueur Meublé Professionnel serait alors opéré. Le bien proposé à la location devra être proposé meublé par :
- Une literie complète.
- Des plaques de cuisson qui soient fonctionnelles.
- Un micro-ondes ou un four traditionnel.
- Ustensiles de cuisine et vaisselle nécessaire aux repas.
- La chambre devra être équipée de rideaux occultant.
- Luminaires.
- A minima un réfrigérateur équipé d’un compartiment congélateur.
- Du matériel nécessaire au nettoyage et à l’entretien du logement.
Un logement LMNP peut être loué comme résidence principale ou saisonnière pour le tourisme.
Quels sont les avantages d’investir à la montagne ?
Investir dans un logement à la montagne, c’est être assuré d’une bonne rentabilité de son achat. Il faut cependant veiller à monter son dossier afin d’obtenir un prêt adapté à son projet. Pour cela, il est possible de s’entourer d’un courtier en passant par exemple par Empruntis.
Il ne faut pas oublier que les tarifs sont toujours plus élevés en haute saison, ce qui permet de compenser les éventuelles pertes lors des périodes de creux. La flexibilité des locations en matière de prix permet de ne pas perdre en rentabilité.
L’autre avantage reste que si vous investissez dans une résidence de tourisme, vous n’aurez pas à gérer les locations, celles-ci étant de la responsabilité de la résidence. Un bail sera signé avec le gestionnaire, pour une durée minimale de neuf ans. L’intérêt de ce dispositif est bien qu’un loyer vous sera versé tous les mois, selon un tarif établit au préalable et que le logement soit loué ou non.
Défiscalisation et LMNP
Lorsqu’on investit dans un bien immobilier LMNP montagne, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux. La loi Censi-Bouvard permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 11 % de la valeur du bien hors taxes. Cela correspond à maximum 33 000 euros sur neuf ans. Cette loi prévoit aussi une récupération de la TVA de l’ordre de 20 %.
Le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP sont cumulables. Mais pour cela, le bien immobilier doit se situer dans une résidence proposant au minimum trois des services suivants :
- Le nettoyage et entretien des parties communes.
- L’accueil des clients.
- Le petit-déjeuner.
- Le linge de maison.
Un projet locatif qui trouve son sens été comme hiver
Avec le travail autour du tourisme quatre saisons, investir dans une station des Pyrénées trouve son sens aussi bien en hiver qu’en été. La montagne attire désormais quelle que soit la saison et investir dans l’immobilier de montagne représente donc un placement idéal pour les personnes souhaitant se construire un patrimoine de qualité. La diversification de l’offre d’activités en station permet d’attirer une nouvelle clientèle et désormais, près de 3 Français sur 10 préfèrent passer leurs vacances d’été à la montagne.
Quels sont les pièges à éviter dans l’immobilier de montagne ?
Si vous réfléchissez à investir dans l’immobilier de montagne, il vous faudra aussi veiller à éviter certains pièges.
Des frais d’entretien pouvant être élevés
Prenez en compte les frais d’entretien. Ils sont généralement plus élevés qu’en zones urbaines, du fait des conditions climatiques. L’usure des bâtiments est plus rapide et cela nécessite donc des travaux de remise en état qui sont plus réguliers. Il ne faut pas non plus négliger le fait que les matériaux employés seront plus onéreux puisqu’ils devront être adaptés au froid et à la neige.
Ne pas prendre en compte le prix d’acquisition
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il ne faut pas oublier de prendre en compte le prix d’achat du bien. Il faut savoir que pour un investissement en montagne, le rendement est quasi similaire pour un logement à 200 000 euros et un à un million d’euros. Au sein d’une même résidence, il peut y avoir un écart tarifaire important entre un rez-de-jardin et un appartement au dernier étage alors qu’ils ont tous les deux la même capacité de couchage. À la location, ce différentiel se retrouve rarement puisque les touristes recherchent avant tout un nombre de lits. Bien qu’ils soient contents d’avoir une vue sur les montagnes, ils ne restent pas prêts à doubler le prix d’une location pour ce genre de détail.
Pour conclure
Investir dans un LMNP peut donc être un projet rentable, et tout particulièrement dans les Pyrénées. Le prix du m² dépasse encore rarement les 2 500 euros pas m². Avec la diversification de l’offre touristique, la montagne est de plus en plus prisée en toutes saisons. Si les logements haut de gamme manquent encore dans les stations pyrénéennes, les logements construits dans les années 1970 et 1980 tendent à être rénovés. Une société d’économie mixte propose, par exemple, un service de rénovation clé en main pour les propriétaires.
