Bordeaux : régulation de l'immobilier et développement du logement social

  • Catégorie : Bordeaux Métropole
Politique urbanisme et logement :  les orientations en matière d'habitat et d'urbanisme de la Ville de Bordeaux 2021-2026
Politique urbanisme et logement :  les orientations en matière d'habitat et d'urbanisme de la Ville de Bordeaux 2021-2026

Repenser la politique de l’habitat et de l’urbanisme à Bordeaux via la renaturation, la régulation et la résilience, tels sont les orientations en matière d'habitat et d'urbanisme qu’entend suivre la Ville de Bordeaux pour les cinq années à avenir. 

Avec l’augmentation massive du nombre de meublés à vocation touristique dans la décennie 2010, Bordeaux est devenue la 2ème ville de France avec le plus grand nombre d’annonces derrière Paris (estimation par la ville de 8 000 à 10 000 annonces en 2017), et la tension s’est accrue sur le marché des petits logements notamment dans le centre-ville. Une unique régulation a été mise en place avec le règlement du changement d’usage.

En 2020, 6 783 annonces sont recensées sur 7 plateforme, dont 4 743 logements complets : le changement d’usage montre des effets sur le nombre de logements remis sur le marché, mais non sur le prix des loyers

 Orientations en matière d'habitat et d'urbanisme de la Ville de Bordeaux 2021-2026.

Bordeaux l’inaccessible 

Secteur Privé

→ Une augmentation forte des prix de vente

Dans le neuf, l’augmentation des prix est indiscutable : la moyenne des ventes des promoteurs, hors parking, est passée de 3 830€/ m² en 2014 à 4714€/m² en 2020 (source OISO).

Des logements produits décorrélés des capacités financières des ménages

Exemple d’un ménage bordelais : pour un couple jeunes actifs sans apport, 3 500€ revenus nets (2,8 SMIC), la capacité d’emprunt est de 260 à 280 000€ (mensualité maximale 1100€) Achat possible seulement de 54 à 58m² au prix actuel moyen de vente en neuf sur Bordeaux, alors qu’il recherche généralement un T3 de 65 m².

Un coût à la location qui explose

Le loyer moyen est de 11,6€/m² , mais sur les T1 à 15,8€ /m² (enquête ensemble des loyers) Le loyer moyen à la relocation sur Bordeaux est de 13,9€ /m², soit le plus cher en France après Paris, à égalité avec Lille (emménagés récents, source Clameur) (source observatoire des loyers A’Urba)

Parc social

→  La demande en logement social a augmenté plus vite que l’offre produite et porte désormais sur de plus petits logements.

Entre 2015 et 2019, on passe de 8 400 demandes à 12 000 demandes hors demandes de mutations (soit près de 16 000 avec les mutations). Pour mémoire, plus de 70% de la population est éligible au logement social (en intégrant le PLS)

Le taux de pression très élevé est passé de 5 demandes pour 1 offre en 2015 à 9 demandes pour 1 offre en 2019 

Le nombre de demandeurs en T1 et T2 : 25 % + 23 % des demandes totales. 55 % des demandeurs sont des personnes seules.

Une production de logement social encore insuffisante, et très sectorisée

Rappel objectifs PLH : 3000 logements / an dont 1000 logements sociaux, pour atteindre 20 % de logements sociaux en 2025. > 1200 logements sociaux financés par an en moyenne sur le dernier mandat, qui sont insuffisants au regard des 25% désormais exigés. 

Pour atteindre 25 % : en 2014, il manquait 11 483 logements sociaux ; en 2020 il en manque 9 156.

  Orientations en matière d'habitat et d'urbanisme de la Ville de Bordeaux 2021-2026.
Photo DR

Bordeaux, de la pierre au béton

Un manque de nature en ville

  • 25 % des surfaces de nature de Bordeaux ont perdu de la biodiversité entre 2010 et 2015 du fait des développements immobiliers (source: observatoire des espaces de nature urbains de la ville de Bordeaux, cité dans catalogue exposition Paysage2 2017-2018)
  • 600 hectares d’espaces verts publics à Bordeaux pour 257 000 habitants, soit 23 m² par habitant contre 51 m² en moyenne dans grandes villes françaises (source: observatoire des villes vertes palmarès 2020)
  • 600 arbres/km² à Bordeaux (1800 à Rennes)
  • Ilots de chaleur / îlots de fraîcheur : pas une règle d’aménagement jusqu’à présent, inadaptation de Bordeaux au défi climatique.

 Une urbanisation galopante

  • 676 ha urbanisés par les grandes opérations d’aménagement, soit environ 14% de la surface de Bordeaux 
  • 200 ha de foncier consommé entre 2006 et 2019 à Bordeaux, plus forte consommation de toutes les communes de la métropole (étude aurba)

Un mode constructif dominant : le béton coulé

  • Cœur de Ginko : 90 000 m3 de béton coulé pour 600 logements, soit l’équivalent en émissions de gaz à effet de serre de 320 allers / retours entre la France et la Thaïlande.
  • Quelques rares projets en matériaux bio sourcés (tour Silva et quelques projets sur Saint Jean Belcier) + constructions mixtes avec pierre massive (ilot Bonnac, MDSI cours Pasteur)
  • Une charte métropolitaine du bien construire (2018) a tenté une approche partagée avec les acteurs de la construction (promoteurs, architectes, BTP), sans effets notables.

 Orientations en matière d'habitat et d'urbanisme de la Ville de Bordeaux 2021-2026.Photo DR

 Orientations en matière d'habitat et d'urbanisme de la Ville de Bordeaux 2021-2026.Photo DR

Le projet municipal

« Construire autrement, autour d’un espace public revalorisé, apaisé, et de trames vertes et bleues renforcées »

Pierre Hurmic, Maire de Bordeaux vient de présenter et de définir un plan d'action pour atteindre le seuil légal de 25 % de logements locatifs sociaux à l'horizon 2025 et réguler davantage un marché immobilier débridé. 

"La problématique du logement concerne toutes les Bordelaises et tous les Bordelais. A Bordeaux, le logement est cher et difficile à trouver. Des grues construisent depuis des années, les riverains en sont parfois fatigués ; les Bordelais peinent à s’approprier ces nouveaux immenses quartiers dont l’architecture et l’urbanisme ne les convainquent pas toujours ; le béton est envahissant, et la nature recule.  

pierre hurmic 02 1Les Bordelais se voient progressivement obligés soit de renoncer à habiter la surface correspondant à leurs besoins, soit de s’éloigner plus loin du centre, dans d’autres communes, ce qui les éloigne des équipements de la ville centre. Bordeaux ville de pierre correspond à un idéal de beauté patrimoniale que nous aimons tous. Mais la nature aussi est notre patrimoine, il faut la chérir tout autant que la pierre afin de répondre à l’état d’urgence climatique.

C’est pourquoi nous avons fixé une nouvelle trajectoire pour Bordeaux, celle du Zéro artificialisation. Ce qui est impulsé, c’est un changement complet de vision pour la fabrique de la ville. Après la grande période de la transformation de Bordeaux autour du tramway et des espaces publics, puis son développement avec les grandes opérations d’aménagement sur d’anciennes friches industrielles, nous ouvrons une nouvelle ère pour Bordeaux, celle de sa renaturation. Renaturation, régulation, résilience, en écho, c’est désormais les 3R qui vont orienter l’ensemble de nos actions en matière d’urbanisme et de logement.

 Le Zéro artificialisation ne veut pas dire arrêter de construire des logements, nous en avons besoin, mais il s’agit de les construire autrement, autour d’un espace public revalorisé, apaisé, et de trames vertes et bleues renforcées : les 2 objectifs (0 artificialisation d’un côté, production de logements de l’autre) sont parfaitement conciliables. Il s’agit aussi d’une évolution d’une politique du logement à une politique de l’habitat : c’est-à-dire viser une mixité réelle dans les quartiers et des réponses qualitatives aux besoins des Bordelais, plutôt que seulement en volume.

La politique de l’habitat n’est pas que construire, c’est améliorer l’existant et prendre soin des conditions de vie de ceux qui y demeurent. En somme, ce que nous engageons, c’est une politique d’urbanisme et de l’habitat fertiles, pour une ville apaisée, qui offre à chacun du confort, de l’intimité, des extérieurs, de la nature, des communs, mais aussi des logements plus accessibles financièrement. C’est un urbanisme et des logements qui associent les Bordelais à leur conception pour qu’ils puissent y trouver leur juste place."

 Orientations en matière d'habitat et d'urbanisme de la Ville de Bordeaux 2021-2026.
Photo DR

 Orientations en matière d'habitat et d'urbanisme de la Ville de Bordeaux 2021-2026.
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Une ville décarbonée, solidaire, accueillante, équilibrée

Parmi l'arsenal des dispositions qui vont transformer la ville, il est à retenir les points suivants

  • Un foncier au prix plus contenu en menant une stratégie foncière volontariste pour réguler les prix
  • Des logements de qualité pour tous en développant la qualité de vie résidentielle
  • Une ville façonnée par et avec ses habitants en favorisant d'une part la participation citoyenne à la fabrique de la ville, en lien avec les assises du pouvoir partagé et facilitant d'autre part l’accès aux droits et à l’information en matière de logement: la maison du logement
  • Accéléreration de la production des logements sociaux
  • Mobilisation du parc de logements existants pour réguler le marché privé et lutter contre l’habitat indigne en créant une réelle mixité des publics dans tous les quartiers
  • Création du label habitat Frugal Bordelais
  • Reconstitution de l’îlot Bordelais en poursuivant et concluant la lanière paysagère amorcée par le tissus de jardins d’échoppes et d’immeubles Bordealais

 Orientations en matière d'habitat et d'urbanisme de la Ville de Bordeaux 2021-2026.


 

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